コラム

不動産登記制度とは?

 不動産登記制度とは? ~不動産登記をするのは何のため?~

 司法書士のメイン業務のひとつに「登記手続きの代理」があります。登記手続は大きく分けて、不動産登記と法人(会社)登記の2種類があります。不動産登記は日本国内の土地や建物の現況や所有者等現在の状態を公示するためのものであり、法人(会社)登記は、商号(法人名)や目的(事業内容)等その法人(会社)の内容を公示するためのものです。

 今回は「不動産登記」について、ご紹介します。

 不動産登記制度とは、不動産(土地または建物)の面積等の現況情報や、所有者等の権利の情報を法務局で管理し、登記事項証明書(登記簿謄本)によって、公示するものです。
 上記の情報は、誰でも見ることができますので、不動産の権利関係等を確認することによって、不動産取引の安全が図られています。
 例えば、土地を購入する場合、購入する土地の登記事項証明書を確認することによって、「売主となる現在の所有者が誰なのか」、「借金の担保権や土地の使用権などが設定されていないか」等の不動産取引において重要な内容の確認ができます。

2 不動産登記の具体例 ~どんなときに登記をするの?~

ケース1 建物の新築し、住宅ローンを契約

 建物が新築されたら、表題登記でどこのどんな建物であるかを記録します。次に所有者として自分の住所氏名を権利部甲区に記録し、住宅ローンの内容を権利部乙区に記録します。

ケース2 不動産の贈与

 贈与者(現在の所有者)から受贈者(貰う人)への贈与による所有権移転登記を行います。多くは、親から子への不動産贈与ですが、この場合も約束(契約)をするだけでなく、登記手続きをすることで、受贈者の権利を守ることができます。

ケース3 不動産の相続

 不動産の所有者が死亡したら、相続による所有権移転登記手続きを行います。
 遺言書で不動産取得者の指定がある場合や、相続人全員による遺産分割協議で不動産取得者を決めた場合には、その相続人への所有権移転登記をします。遺言書による相続人の指定がない場合や遺産分割協議で不動産取得者を決めない場合は、相続人全員の法定相続持分による共有名義で所有権移転登記をします。

3 登記をしないとどうなるの?

 先に述べた具体例で、その登記をしない場合のデメリットを考えてみます。

ケース1 建物の新築し、住宅ローンを契約

 建物の所有権保存登記をしなければ、第三者(当事者以外の人)に対してその所有権を主張することができません。また、住宅ローンで金融機関から融資を受ける場合には、不動産への抵当権設定登記を条件とされるのが一般的ですが、前提として所有権保存登記をする必要があり、その登記をしなければ融資を受けることができない可能性があります。

ケース2 不動産の贈与

 万が一、第三者への所有権移転登記がされてしまった場合、その第三者に対して、自分が所有者であること(所有権があること)を主張できません。登記記録上の所有者である贈与者が、受贈者に贈与したにもかかわらず、所有者のままであることを利用して、第三者へ不動産を売却したり、贈与者の借金の担保権を設定されるなどの可能性が考えられます。
 また、贈与者あるいは受贈者が亡くなってしまった場合に、登記手続きが煩雑になってしまいます。この場合、亡くなった方の相続人が手続きを行いますが、贈与者の相続人から登記手続きの協力を得られない場合、所有権移転登記が出来なくなる可能性があります。

ケース3 不動産の相続

 不動産の所有者を亡くなった人(被相続人)のままにしておくと、その不動産を売ったり贈与したり、融資を受けるための担保にすることができません。これらの手続きをするには、必ず相続人への所有権移転登記が必要です。
 また、登記せずに放置すると、手続き等が複雑になっていきます。例えば、下図のように、登記をしないうちに相続人(図の場合子C)が死亡した場合、すぐに手続きをしておけば3人で手続きが出来たところ、放置していたことで、相続人が5人になってしまいます。

相続の具体例

 長期間放置すると、図のようなことが繰り返し発生し、相続人が大人数に膨れ上がってしまいます。そうなると、相続人の中には連絡のつかない人も生じてしまい、手続きを進めることができなくなったり、進められたとしても時間や費用が多大になってしまう恐れがあります。

4 2024年4月から相続登記が義務化されます!

 また、2024年(令和6年)4月1日からは、相続登記が義務化され、それ以前に開始した相続についても適用されます。2024年(令和6年)4月1日からまたは相続が開始したことを知ったときから3年以内に手続きをする必要があります。もし、義務化されてから手続きを怠った場合、10万円以下の過料の支払いを命じられる可能性があります。

5 登記事項証明書(登記簿謄本)の見方

 不動産において所有者等の情報を公示しているものは、登記事項証明書(登記簿謄本)です。ここでは、登記事項証明書(登記簿謄本)の見方をご紹介します。

 登記事項証明書(登記簿謄本)は、「表題部」と「権利部」に分けて記載され、さらに権利部には「権利部(甲区)」と「権利部(乙区)」があります。

表題部とは?

 不動産の物理的状況(どこにある、どんな不動産なのか)を表示する記録がされています。表題部に関する登記の専門家は土地家屋調査士となります。

 土地・・・(所在、地番、地積、地目)等
 建物・・・(所在、家屋番号、種類、構造、床面積)等

権利部(甲区)とは?

 所有権の移転登記や、所有権の差押登記など、不動産の所有権に関する登記が記録されています。
 最初の所有者から現在の所有者までが記録され、所有者の移り変わりを確認することができます。

権利部(乙区)とは

 所有権以外の権利が記録されています。
 例えば、借金(住宅ローン等)の担保権である抵当権や、不動産を使用する権利である地上権または賃借権等の設定やこれらの権利の抹消等を確認することができます。これらの設定がない場合は、乙区は作られません。

6 まとめ

 不動産登記手続きは、自己の権利を守り、安全な取引をするために重要な手続きです。また、2024年(令和6年)4月1日から相続登記手続きは義務化となり、2026年(令和8年)までには所有者の住所や氏名に変更があった場合の変更手続きも義務化されます。

 司法書士は、不動産登記手続きの専門家です。お気軽に下記の富山県司法書士会総合相談センター(無料相談)までご相談ください。

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